L’ESG dans l’immobilier : entre bonnes pratiques et Big Data

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Les trois piliers de l'ESG fonctionnent de manière solidaire. Longtemps axé sur les stratégies de maîtrise de l'impact environnemental et sur la gouvernance, le secteur de l'immobilier s'emploie désormais à prendre aussi de l'avance sur les stratégies Social avec l'aide du Big Data. Nous en avons discuté avec Anna Maria Pacini, Head of ESG Management de DeA Capital Real Estate.

En quoi les trois domaines de l’ESG ont-ils un impact différent sur le secteur de l’immobilier ?

Ces trois critères doivent être considérés dans une double perspective : en interne, au niveau de l’entreprise, et en externe, au niveau des activités et de la filière fournisseurs. Le « E » de « Environnement » est assurément le critère qui suscite le plus d’intérêt actuellement. Pour les sociétés financières comme la nôtre, le « G » de « Gouvernance » est très réglementé. Mais intervenir dans ce domaine et assurer un système de gestion adéquat est également très important pour les PME ou pour les sociétés qui ne se sont pas encore engagées dans un processus d’organisation cohérent avec la structure réglementaire de notre pays, très évoluée sur ces aspects. Notre référence est un cadre réglementaire européen, en premier lieu l’Agenda 2030 de l’ONU, qui confirme l’accent mis sur la protection des personnes et du travail, protection qui devient, par l’absurde, de plus en plus fragile. Dans sa dimension « interne », la gouvernance désigne le contrôle et l’attestation que sa propre filière respecte elle aussi le même système de règles que se sont données les entreprises responsables en matière de réglementation, comme la lutte contre le blanchiment de capitaux et la corruption, les conflits d’intérêts, la protection des salariés et des collaborateurs, la santé et la sécurité, etc.

En ce qui concerne l’« Environnement », nous avons capitalisé plus d’expérience, que savons-nous aujourd’hui ?

La gouvernance est le socle sur lequel reposent les deux autres piliers, le « E » et le « S », car se doter d’un système de gestion adéquat, avec des rôles et des responsabilités clairs et définis, c’est également la garantie que les autres variables sont prises en compte : la vérification des fournisseurs doit porter sur ces trois points. La taxinomie verte (NdR, elle aide les investisseurs à identifier de façon uniforme les activités économiques les plus durables) permet de mieux encadrer l’aspect environnemental, et les objectifs finaux sont les mêmes pour tous les acteurs de la filière. À cet égard, le secteur de l’immobilier, qui considère les bâtiments comme l’enveloppe résidentielle de toute activité commerciale, est l’un de ceux qui produit le plus d’impact. Nous savons que dans l’UE les bâtiments sont responsables de 40 % de la consommation d’énergie et de 36 % des émissions de gaz à effet de serre. En Italie, nous avons un parc immobilier très ancien, mais mon expérience m’a appris que même le patrimoine historique et artistique peut être requalifié, voire une partie du bâti d’après-guerre, avec des résultats significatifs en termes de réduction des impacts négatifs.

Il est moins facile de prendre la mesure de la composante « Social », mais comment procéder malgré tout ?

Lorsqu’on travaille dans le secteur de l’immobilier on sait que la régénération et les stratégies environnementales viennent aussi directement et indirectement en appui du pilier Social : la qualité des espaces et le bien-être lié aux personnes qui y vivent, ainsi que les impacts sur les collectivités territoriales de référence, sont une question centrale. Au niveau « entreprise », il est plus facile de « prendre la mesure » de la composante « Social », notamment grâce aux normes des bilans non financiers obligatoires pour les grandes entreprises (p.ex. la GRI), qui indiquent les aspects à mesurer (égalité de genre, santé, sécurité, etc.). Le problème est d’appliquer les résultats au produit immobilier car pour l’heure, les avantages sont plus qualitatifs que quantitatifs, et la définition des stratégies de développement qui prennent en compte ces variables au sein des différentes classes d’actifs – hôtellerie, tertiaire, résidentiel, logement social, – nécessite certainement des différenciations fondamentales. Par ailleurs, dans notre secteur, le développement, et plus encore la requalification, génèrent inévitablement un effet positif sur les populations, la qualité de vie et la sécurité des territoires. La définition de critères de mesure et de méthodologies de calcul uniformes, ainsi que l’évolution conséquente des systèmes de collecte de données et de leur analyse, seront capitales pour la mesure de ces effets.

Travaillez-vous déjà sur le Big Data ? De quelle façon ?

À ce jour, il n’existe pas de méthodologies uniformes pour la collecte et la comparaison des données. Pour ce qui est de la consommation/émission par mètre carré, cela varie en fonction de la personne qui fait le rapport : la comptabilisation des surfaces au regard de la consommation n’est pas clairement définie, par exemple des parkings souterrains n’ont pas la même consommation que des espaces de bureaux. En outre, en Italie, nous ne disposons pas d’un cadastre numérisé ni d’un système de gestion des certificats APE unifié et informatisé, ce qui garantirait un soutien aux opérateurs de la part des administrations centrales et guiderait uniformément les preuves de tous les opérateurs. Tout cela fait que l’on ne peut guère procéder à une comparaison des résultats que nous, opérateurs, établissons au profit du marché dans une optique de transparence. Les SGR immobilières, Società di gestione del Risparmio, Sociétés de gestion de l’épargne, (NDLR : les FIA immobiliers, fonds d’investissement alternatifs,  sont un outil d’investissement administré et géré par un tiers indépendant et régulé, défini comme une SGR) étant peu nombreuses en Italie, nous essayons donc de nous regrouper pour nous donner des règles uniformes et communes qui permettent aux parties prenantes de comparer les résultats. »

Sur le plan social, nous avons retenu les services de Nomisma S.p.A. (une société indépendante qui offre des études sectorielles et territoriales, des recherches économiques et de veille de marchés, des évaluations, des services de conseil en stratégie et des services de conseil, NDLR) pour définir les paramètres sociaux et les critères de mesure connexes, en nous appuyant sur ses enquêtes au niveau national afin de nous aider à comprendre l’impact de nos actions au niveau macro et micro-communauté.

Parmi les nombreux aspects qui composent le scénario complexe de la crise environnementale, quel est, selon vous, celui que nous sous-estimons ?

Oui, nous oublions l’eau. On parle beaucoup d’énergie et nous sous-estimons le danger pour nos territoires de sécheresses périodiques et d’événements météorologiques catastrophiques, liés précisément au changement climatique à l’œuvre. Dans le secteur immobilier, nous sommes fortement axés sur la réduction de la consommation, mais au niveau national, il existe des réglementations qui ne facilitent pas l’utilisation de sources hydriques alternatives, et la fragmentation des fournisseurs ne permet pas une gestion unifiée de la question. Bien entendu, nous espérons une intervention au niveau central, qui aurait un effet sur les réseaux de distribution locaux. Cela permettrait de limiter les dispersions qui proviennent souvent des réseaux hydriques eux-mêmes, anciens et vétustes ainsi qu’une gestion ponctuelle de la consommation, qui se fait encore avec des compteurs non électroniques et donc très souvent sur la base d’estimations annuelles. Il faudrait accorder plus d’attention à cette question au niveau immobilier en général, ce que fait déjà le secteur manufacturier, tant en raison des consommations que des coûts connexes.